EZZIANIA - suite10

L'administration procède dans l'instruction à un bref rappel des règles relatives aux cessions de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens. La vente sera passible de l'impôt sur le revenu au taux de 16% (28,1% avec les prélèvements sociaux) appliqué à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition de l'immeuble dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH23(*) lorsque le cédant est une personne physique résidente de France, une société ou un groupement dont le siège est situé en France et qui relève des articles 8 à 8 ter sur les sociétés de personnes.

Lorsque le cédant est une personne physique qui réside hors de France, une personne morale ou un organisme, quelle qu'en soit la forme, dont le siège social est situé hors de France ou lorsqu'il s'agit d'une société fiscalement transparente dont le siège social est situé en France mais dont les associés résident hors de France, la plus-value est soumise au prélèvement libératoire prévu par l'article 244 bis A.

La plus-value réalisée par l'intermédiaire financier devrait suivre le même traitement que celle réalisée par le vendeur initial. En effet, nous sommes juridiquement, comme dans le premier cas, en présence d'une vente générant une plus-value (le prix de revente du bien correspondant au prix d'achat par le financier augmenté de sa rémunération, il ne peut y avoir de moins-value).

Cependant, fidèle à l'approche économique de l'opération adoptée pour l'application du 2bis de l'article 38 du Code général des impôts, l'administration fiscale énonce que le profit du financier ne doit pas être retenu pour l'application du régime d'imposition des plus-values immobilières, sous réserve qu'il puisse être assimilé à des intérêts en application des conditions énoncées par l'administration dans le cadre de la description des modalités d'imposition du financier lors d'une Murabaha portant sur un bien meuble.

Il conviendra donc une nouvelle fois de distinguer la part du profit correspondant à la rémunération du différé de paiement de la part rémunérant son activité en qualité d'intermédiaire, dans la mesure où seule la première doit être exclue du calcul de la plus value.

L'objectif affiché de l'administration est d'éviter que le profit du financier ne soit traité fiscalement comme une plus-value. En effet, contrairement aux intérêts et frais d'intermédiation qui sont imposables dans les conditions de droit commun24(*), les plus values immobilières réalisées par des sociétés relevant des articles 8 à 8 ter du Code général des impôts ou des personnes physiques jouissent d'un régime fiscal particulièrement avantageux. Elles bénéficient notamment d'un taux d'imposition réduit.

L'absence de distinction des différents éléments composant la somme versée par le client lors de l'acquisition du bien dans le cadre d'une convention de Murabaha conduirait donc à imposer le profit du financier au même taux que les plus values immobilières, créant ainsi une distorsion par rapport au financement conventionnel dont les profits sont imposés dans les conditions de droit commun.

L'administration cherche également à éviter que la plus-value réalisée lors de la cession ultérieure du bien par le client soit calculée à partir du prix d'acquisition majoré du profit du financier.

En effet, bien que le profit du financier soit clairement indiqué dans le contrat de Murabaha, il ne fait aucun doute que dans l'esprit de l'opération, le prix d'acquisition versé par l'investisseur à l'intermédiaire financier correspond à la valeur vénale de l'immeuble majorée du profit de l'intermédiaire financier.

SUITE